住宅購入前のホームインスペクションが重要な理由

ホームインスペクションとは

ホームインスペクション（住宅診断・既存住宅状況調査）は主に売買前の住宅がどんな状態なのか？修繕が必要な個所はあるのか？というような不安を専門の知識を習得したホームインスペクター（既存住宅状況調査技術者）が調査を実施し、安心して取引できるようにする為に利用されます。
また、売買が伴わない場合でも、お住まいの住宅の状態を把握し、リフォームをする際の参考に利用される場合もあります。

平成30年4月1日から改正宅建業法の施行により、媒介契約締結時における建物状況調査（インスペクション）を実施する者のあっせんや、重要事項説明書・契約書における説明・記載事項の追加等が必要となりました。

ホームインスペクションは誰が依頼するのか

ホームインスペクションの依頼者は誰でも構いません。
ただし、調査対象住宅の所有者には必ず調査の同意を取っていただく必要があります。
また、共同住宅（マンション）の場合はコンクリートの圧縮強度調査や屋上の防水状況調査の実施が必要となる場合もあり、管理組合や管理会社にも連絡する必要があります。

ホームインスペクションの利用状況

日本ではホームインスペクションの利用状況は極めて低い状況です。
理由は、インスペクション自体の認知度の低さもありますが、まだまだ買主が中古住宅購入時のリスクについて深く考えていない場合や、売主が住宅の不具合を露呈されて買い手がつかなくなる、または売買価格を下げなければならない状況が生じる等の心配をしてホームインスペクションを断るケースがある為です。

しかし、利用が広がらない最も大きな理由は不動産仲介会社が「インスペクション結果が悪いと契約できなくなる。」、「売買契約の価格が下がるとに仲介手数料が下がってしまう。」、「インスペクション手続きが増えるのは手間。時間をかけたくないからやりたくない。」、「インスペクションを斡旋しても手数料がもらえないからやりたくない。」と考えて、売買主に説明しない又はホームインスペクションを実施しない方向に誘導している状況があるからです。何故ならホームインスペクション自体に不動産仲介会社のメリットが無いからです。

特に大手不動産会社の営業マンは、ノルマも厳しく１案件に時間を割く事はできません。
契約数を確保する為に、売買主（特に買主）に対する引渡し後のリスクを考慮する余裕がないのです。

そう考えれば「ホームインスペクション」を勧めてくれる仲介担当者がいる不動産会社は、売買主にとって安心して任せることができる不動産会社として考えることができるのではないでしょうか。

ホームインスペクションのメリット

ホームインスペクションを実施する事によるメリットは非常に多いです。

• リスクヘッジ
  当然ですが、中古住宅の購入で一番心配になるのは「隠れた不具合」です。
  中古住宅の売買契約では「現状有姿売買」、「担保責任の免責特約」が付帯されている場合が多いです。
  中古住宅で購入後に最も問題となる不具合は何かわかりますか？それは「雨漏れ」です。
  雨漏れは屋根・外壁・バルコニー等、様々な場所で生じますが、補修にかかる費用は平均１５０万円程です。「現状有姿売買」の場合、この補修費用を売主は負ってくれません。

• 納得
  中古住宅を購入する場合、価格面の優位性という点から中古住宅の購入を決められる方が多くいます。
  しかし、購入時の価格だけで判断し、耐震性能や隠れた不具合、後々に必要となる修繕費用に対しては慎重に検討されていないのが現状です。
  中古住宅を選択肢として考えるのであればリスクも含め、納得できる住宅の購入が重要です。

• トラブル防止
  個人間の不動産売買においてトラブルとは売主と買主の間に起こるトラブルになります。不動産仲介業者は宅建業法上の責任の範囲で仕事をしています。
  万が一、売買主の間で住宅に関するトラブルが生じても仲介会社に責任を問う事はできません。不動産会社は取引の仲介をするのであって住宅自体の責任を負いません。
  中古住宅が新築住宅に対して価格的に安いとしても、高額の取引に違いはありません。
  購入は自己責任となることを把握した上で対策を生じる事が重要です。

ホームインスペクションにかかる費用について

ホームインスペクションの費用の相場は戸建て住宅で５万円～１０万円程です。
マンションの場合は住戸検査であれば４万円～８万円程です。
この他に、床下や小屋裏に入って詳しく調査する場合や、シロアリの点検などを追加で依頼される場合はオプション料金が発生します。
全国にある一般的なインスペクション会社であればこの価格から外れることはありません。
ですが、この価格より安いインスペクション会社は間違いなく調査内容を省略しています。もしくは大切な調査工程を簡略化して手間を省いています。

インスペクション会社へ支払う費用は５万円程ですが、売買主や仲介会社はこの費用を高いと考える方が多くおられます。

（参考例）
売買価格2,000万円の不動産会社に支払う仲介手数料（2,000万円×3%+6万円+消費税）
＝712,800円

2階建て住宅の1階でサッシ周辺及びサイディング目地の亀裂より雨水が浸入し漏水した場合の補修にかかる費用（参照）住宅の保険事故事例集より
＝1,100,000円

上記の費用を考えていただければ決して高い金額では無いと思います。

これから長くお住まいになる住宅です。
住宅をご購入される皆様には安心して生活ができるようホームインスペクションを取り入れることをお勧めいたします。