中古住宅取得時の減税や税制優遇についての基礎知識

中古住宅（マイホーム）の購入は大きな買い物です。そして、さまざまな税金がかかります。
そのため、少しでも税金の負担を軽くしたいと考えますよね。
住宅の購入をご検討中の方は、さまざまな税制優遇があることをご存じでしょうか？
購入前にしっかりと調べて、住宅取得者の負担軽減等を図るための住宅優遇制度を活用しましょう。

住宅優遇制度の種類

最新の住宅に関する補助金・減税・優遇制度についてまとめました。
ご自身がどの制度を利用できるかを確認してみてください。

「住宅ローン控除」、「登録免許税の軽減措置」、「不動産取得税の軽減」、「住宅取得資金贈与の非課税特例」、「すまい給付金」

住宅ローン控除とは

住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、年末のローン残高の１％を所得税（一部、翌年の住民税）から10年間控除する制度です。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
※消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

住宅ローン控除制度利用の要件（ポイント）

• この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること
• 中古住宅の取得のための一定の借入金又は債務が10年以上あること
• 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であること
• 自ら居住すること
• 耐震性能を有していること（家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。）

築20年・築25年の確認方法

家屋の登記事項証明書で確認する事ができます。

中古住宅の耐震性能について

中古住宅の購入で、住宅ローン控除制度を利用する場合に注意が必要な点は、購入する住宅が耐震性能を有している事を確認することです。
もし、購入する住宅が建築された日からその取得の日までの期間を20年以上（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年以上）経過している場合は、必ず耐震基準に適合している事を証明する為の書類が必要になります。

<国土交通省すまい給付金サイトより>

（耐震基準に適合している事を証明する為の書類）
下記のいずれかの書類が必要になります

耐震基準適合証明書・・・指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、建築士が発行
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）・・・登録住宅性能評価機関が発行
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

既存住宅売買瑕疵保険（保険付保証明書）・・・住宅瑕疵担保責任保険法人
既存住宅売買瑕疵保険において保険が付保されたことが確認できるもの
※既存住宅売買瑕疵保険には宅建業者が直接販売する物件に付保可能な「宅建業者売主型」と、仲介物件に付保可能な「個人間売買型（検査事業者保証型）」の２種類があります。

（参考サイト）
国税庁（中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除））
国土交通省（住宅ローン減税）
すまい給付金サイト（住宅ローン減税制度の概要）

登録免許税とは

どのような税金がご存知でしょうか？
一般的に住宅を購入した時には所有権の保存登記や移転登記をおこないます。
この不動産を法務局で登記する際に課税されるのが「登録免許税」です。
※平成31年（2019年）度の税制改正により、登録免許税の税率の軽減措置について、
その適用期限が令和2年3月31日から令和4年（2022年）３月31日まで延長されました。

住宅購入者は条件を満たせば登録免許税についても軽減を受ける事ができます。

住宅用家屋の登録免許税の軽減税率

登記の種類	本則税率	住宅に係る特例
		対象住宅	特例税率
所有権の保存登記	0.4％	個人の住宅の用に供される床面積50以上の家屋	0.15％（注1）
所有権の移転登記	2.0％	・個人の住宅の用に供される床面積50㎡以上の家屋 ・中古住宅の場合は、築後25年以内（木造は20年以内）のもの又は一定の耐震基準に適合するもの	0.3％（注1）（注2）
抵当権の設定登記	0.4％		0.1％

(注１)　長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築等に係る登録免許税の税率は、令和２年３月31日までの措置として、0.1％（戸建ての長期優良住宅の移転登記については0.2％）に軽減。
(注２)　買取再販住宅の取得に係る登録免許税の税率は、令和２年３月31日までの措置として、0.1％に軽減。

（参考サイト）
登録免許税に関する資料（財務省）

登録免許税の計算方法

登録免許税額は，原則として次のように計算します。
登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）

（計算例）
固定資産課税台帳の価格が 3,246,600 円の建物についての売買による所有権の移転の登記の場合

【課税標準】
（固定資産課税台帳の価格）　（1,000 円未満切捨）　（課税標準）
3,246,600 円 　　　→　　　　　3,246,000 円 　　3,246,000 円

【登録免許税額】
（課税標準） （税率） （100 円未満切捨）
3,246,000 円 × 20/1000 ＝ 64,920 円 → 64,900 円
登録免許税額は，６４，９００円になります。

【軽減税率を適用した場合の登録免許税額】
（課税標準） （税率） （100 円未満切捨）
3,246,000 円 × 3/1000 ＝ 9,738 円 → 9,700 円
登録免許税額は，９，７００円になります。

登録免許税軽減措置利用の要件（ポイント）

• 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であること
• 自ら居住すること
• 耐震性能を有していること（家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。）
• 市町村が発行する住宅用家屋証明書を取得していること

住宅用家屋証明書の取得について

住宅用家屋証明書とは、居住用住宅を新築あるいは取得した家屋について、所有権の保存登記や移転登記にかかる登録免許税の税率の軽減措置を受けるために添付する証明書のことです。
住宅用家屋証明書は住宅のある市町村に申請し取得していただく必要があります。
中古住宅の不動産売買において、移転登記は住宅の引渡し日（決済日）に行う事が一般的ですので、移転登記の手続きに合わせて司法書士が住宅家屋証明書の申請手続きをおこなうことになります。

住宅用家屋証明書の取得の要件（ポイント）

登録免許税軽減措置利用の要件と重複する為、住宅用家屋証明書が取得できるようであれば登録免許税軽減措置の利用要件も満たします。

• 個人が自己の居住用のために新築又は取得したものであること
• 住宅面積が家屋の床面積の90％を超えること
• 新築後又は取得後1年以内に登記を受けるものであること
• 床面積が登記簿上50平方メートル以上であること
• 区分所有家屋の場合は、耐火建築物・準耐火建築物・低層集合住宅のいずれかに該当すること
  （所有権の保存登記）
• 新築又は取得した家屋が建築後使用されたものでないこと
  （所有権の移転登記）
• 取得の原因が「売買又は競落」のいずれかであること
• 耐火建築物の場合は、取得の日から25年以内に建築された家屋であること（石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）
•  耐火建築物以外の場合は、取得の日から20年以内に建築された家屋であること（木造・軽量鉄骨造）
  ※当該期間を超える家屋についても、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約に係る保険付保証明書の写しを添付すれば証明を受けることができます

（耐震基準に適合している事を証明する為の書類）

耐震基準適合証明書・・・指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、建築士が発行
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）・・・登録住宅性能評価機関が発行
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

既存住宅売買瑕疵保険（保険付保証明書）・・・住宅瑕疵担保責任保険法人
既存住宅売買瑕疵保険において保険が付保されたことが確認できるもの
※既存住宅売買瑕疵保険には宅建業者が直接販売する物件に付保可能な「宅建業者売主型」と、仲介物件に付保可能な「個人間売買型（検査事業者保証型）」の２種類があります。

不動産取得税の軽減とは

不動産（土地・家屋）を売買、贈与、交換、建築などによって取得した場合に、課税される地方税です。
不動産取得税の納税方法については、不動産の取得後に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して都道県税事務所や金融機関を利用し納付します。

不動産取得税の計算方法

不動産の価格（課税標準額）×税率＝税額

税率について

４％（標準税率）です。
ただし、特例措置により取得した日に応じて、下表の税率が適用されます。

不動産取得税の軽減額（住宅）

（住宅の価格－控除額）×３％＝税額

（注1）耐震基準に適合している事を証明する為の書類
・耐震基準適合証明書（当該住宅の取得の日前２年以内に当該証明のための住宅の調査が終了したもの）
・建設住宅性能評価書の写し（当該住宅の取得の日前２年以内に評価されたもので、一定のもの）
・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類（当該住宅の取得の日前２年以内に締結されたもので、一定のもの）

「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減措置」と比較すると、既存（中古）住宅の耐震基準適合の判断が昭和57年1月1日以後に新築されたものであることから、提出書類の準備が簡単です。

不動産取得税の軽減額（住宅用土地）

当初税額－減額額＝税額

（注２）　平成１０年４月１日以後に新築されたものに限ります。
（注３）　宅地又は宅地比準土地に係る軽減が適用されている場合は、その軽減を適用した後の土地１平方メートル当たりの価格となります。
（注４）　１戸につき算出した面積が200平方メートルを超える場合は、200平方メートルを限度とします。

（参考サイト）
大阪府ホームページ（不動産取得税）

住宅取得資金贈与の非課税特例

2015年1月1日から2021年12月31日までの間に、両親や祖父母から住宅の購入費用等の援助（贈与）を受けた場合、一定の要件を満たすことで贈与税が非課税となります。
例えば2020年3月末までに契約を締結した、省エネ等住宅で、消費税率10％が適用される住宅は最大で3,000万円まで贈与税が非課税となります。
両親や祖父母から住宅購入に際し援助を受ける方は内容をよく理解しておきましょう。
但し、非課税特例を受けられる贈与は、受贈者の直系尊属に限られます。
その他にも非課税特例の対象とならないケースもありますので注意してください。
配偶者の親からの贈与を受けた場合や住宅ローン返済の為に贈与を受けた場合等がこれに当たります。

以下に非課税限度額や利用条件等を説明していますので参考にして下さい。

非課税限度額

消費税率が8％の住宅を取得した場合、個人間売買で住宅を取得した場合

住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合

「省エネ等住宅」とは以下の基準に適合する住宅です。
①断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること
②耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上若しくは免震建築物であること
③高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること）に適合する住宅用の家屋であること

非課税特例を受けられる人の要件

1. 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。
2. 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。
3. 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。
4. 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除く）。
5. 自分の配偶者や親族など特別な関係のある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
6. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
7. 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（例外有り）。
8. 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の要件

対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます

1.  新築又は取得の場合の要件
   • 家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下
   • 家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるもの。
   • 得した住宅が次のいずれかに該当すること。
     ①建築後使用されたことのない住宅用の家屋
     ②建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたもの
     ③建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類^※1により証明されたもの
     ④上記②及び③のいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等^※2に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

※1　一定の書類

※2　一定の申請書等

1. 増改築等の場合の要件
   • 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
   • 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
   • 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
     また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

住宅取得資金贈与の非課税特例のと併用できる制度について

住宅取得等資金の贈与の特例は、暦年贈与や相続時精算課税制度と併用することができます。
利用される方ごとにメリットやデメリットがある為、ご依頼される税理士の方にご相談されることをお勧めします。

納税方法の選択（参考）

相続税の納税には2種類の方法があり、受贈者は暦年課税や相続時精算課税制度のいずれかを選択します。但し、一旦相続時精算課税制度を利用すると、その贈与者については暦年贈与は適用されなくなる為注意が必要です。

（利用のイメージ）
贈与者から受贈者へ住宅取得等の資金贈与が行われる
▼
「住宅取得資金贈与の非課税特例」を適用する
▼
「住宅取得資金贈与の非課税特例」適用後のについて残りの課税財産について「暦年課税」か「相続時精算課税制度」のいずれかを選択し適用する

【暦年贈与】
贈与者ごとに毎年110万円の基礎控除額まで非課税
【相続時精算課税】
特別控除（2,500 万円）が適用できます。

（参考サイト）
国税庁（直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税）
国税庁（贈与税の計算と税率（暦年課税））

すまい給付金制度とは

すまい給付金とは、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を軽減するために始まった制度です。一定の条件を満たせば住宅購入者に現金が給付されます。
条件にもよりますが、最大50万円の給付を受けることができる為、給付対象者はしっかりと確認しておくことをお勧めします。実施期間は2021年12月までの予定となっています。

すまい給付金についてはすまい給付金事務局が公式ホームページを設けています。
どのすまい給付金の案内サイトよりも詳しい内容がわかりやすく説明されています。
申請書類や手引きも全てダウンロードができますので、給付を受けたいと考えている方は必ずご確認ください。

→すまい給付金公式ホームページ

すまい給付金の対象となる条件

このページでは詳しい内容をお調べになる前に、住宅取得者又は購入予定者の方がすまい給付金の受給対象となるかを判断する為の条件を案内します。

（申請者に関する条件）
・住宅取得者で登記上の持ち分を保有するもの
・自ら居住するもの
・収入が一定以下のもの
・住宅ローンを利用している（50歳以上の場合は除く）

（対象となる住宅に関する要件）
・引上げ後の消費税率が適用されること
・床面積が50㎡以上であること
・第三者機関の検査を受けた住宅であること

（注意点）
※中古住宅で個人間売買による場合はすまい給付金制度をご利用いただけません。
※中古再販住宅は引渡し前に検査を受けている必要があります。

第三者機関の検査を受けた住宅とは

（新築住宅）
・宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅
・建設住宅性能表示を利用する住宅
・住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅

（中古住宅）
・既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅
・既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級1以上のものに限る）
・築後10年以内で、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

多くの購入者様は、引渡し後にすまい給付金制度の事を知り、第三者の検査を受けていない住宅で給付を受ける方法について知りたいとご相談をいただきます。
中古住宅で「すまい給付金」の給付を受ける場合、売買契約前に売主の不動産会社が第三者機関の検査を受けているかを必ず確認しましょう。

最後に

住宅の購入は新築・中古に関わらず非常に大きな買い物です。
現金で一括購入できる方はほとんどいないでしょう。
住宅購入はゴールではありません。その後も生活は続きます。
住宅を購入する際は補助金制度や減税制度を上手に活用していきましょう。

※補助金・減税制度は年度により対象となる条件や金額が変動する場合があります。
必ず利用前に内容を確認する事をお勧めします。